První realitní obchod  je pro investora vždy nejtěžší. Většinou nemáte dost zkušeností ani představu o návratnosti investice, neznáte dobře trh atd. Na co je třeba si dát pozor?

 

Investováním do nemovitostí spustíte proces sebevzdělávání a s každou další investicí budete lepší a lepší. Pokud byste však s první investicí měli čekat, až budete stoprocentně připraveni a budete všechno znát, pak nezačnete nikdy. Pro začátek se tedy snažte vyvarovat následujících chyb.

1. Málo času a hodně peněz

Většina lidí, kteří se pustí do investování do nemovitostí, utratí při svém prvním realitním obchodu veškeré vlastní prostředky. Zákonitě pak právě u této první nemovitosti skončí a dál své realitní portfolio nerozšiřují. Vyhraďte si proto před nákupem své první nemovitosti dostatek času na studium procesu investování, získejte potřebné znalosti (k tomu vám může pomoct trénink Finančního samuraje). Teprve až budete mít dostatek informací, pusťte se do své první investice, ale nevydejte za ni veškeré své prostředky. Již od počátku investování se snažte maximalizovat podíl cizích peněz, tedy peněz banky nebo investorů, a minimalizujte svůj vlastní vklad. Díky finanční páce dosáhnete vyššího zhodnocení a také budete moct rozšiřovat své realitní portfolio.

2. Špatně nastavené financování

Zajištění financování není snadné a je extrémně důležité, abyste si vše vždy správně propočítali a pečlivě se věnovali výběru banky nebo investora, který vám pomůže nákup investice financovat. I když se nabídky bank mohou zdát na první pohled stejné, není tomu tak. Pro vaše první obchody doporučuji využít služeb finančního poradce (k dispozici je vám také poradna Finančního samuraje). Je třeba najít dobrého finančního poradce, který má dlouholeté zkušenosti s hypotečními úvěry a má v bankách správné kontakty. Pokud máte dostatek času, pak si můžete nabídky bank srovnat sami. Ideální je, když máte vlastní účty ve více bankách a využíváte nějakou formu privátního bankovnictví, dostanete se tak k lepším nabídkám úvěrů. Každopádně špatně nastavené financování vás může odradit od dalšího investování a cesty k finanční nezávislosti – a to by byla přeci škoda.

3. Nevhodně vybrané místo

V realitním businessu platí tři základní pravidla, jimiž se musíte řídit, abyste byli úspěšní. Místo, místo a tím třetím je místo… Jedná se samozřejmě o určitou míru nadsázky, ale pravda je, že místo je u nemovitosti velmi důležité. Termín nemovitost znamená, že daný objekt nemůžete přestěhovat. Výběr lokace je tak dalším z klíčových elementů dobré investice. V tréninku Finančního samuraje věnujeme pochopení trhu, tedy správnému výběru místa, celou kapitolu. Abyste skutečně porozuměli trhu, tedy vaší lokaci, je nutné ji důkladně prostudovat. Musíte zjistit, jaká je v daném místě infrastruktura, jaká je občanská vybavenost, za kolik se zde nemovitosti kupují, prodávají a pronajímají. Zároveň si musíte uvědomit, že každá lokace/trh se dělí na menší celky s odlišnými charakteristikami. Tak například trh Praha 1 a Praha 13 nebo jednotlivé čtvrti v Ústí nad Labem nejsou stejné. Výběru správné lokace proto věnujte dostatek času a nezapomeňte, že vzhledem k dlouhodobému charakteru investice byste měli počítat i s budoucím rozvojem daného místa.

4. Nesprávně odhadnutá cena

Většinou se soustředíme na kupní cenu nemovitosti, protože peníze se při realitní investici vydělávají v okamžiku koupě. Správným vyhodnocením ceny kupované nemovitosti si tak zaděláváte na budoucí úspěch. Ale aby byl úspěch dokonalý, je potřeba dobře odhadnout i budoucí cenu pronájmu nemovitosti nebo případného prodeje. Ve vaší kalkulaci v závislosti na zvolené strategii musí být obě veličiny, tedy jak správně odhadnutá kupní cena, tak i cena následného pronájmu/prodeje. Jak správně spočítat návratnost investice se můžete dozvědět z našeho formuláře v sekci ke stažení.

5. Mylný odhad ceny rekonstrukce

Pokud se budete soustředit na nemovitosti typu „B“ a „C“, budete muset vždy počítat s menší či větší rekonstrukcí. Právě u těchto nemovitostí bývá nejlepší následný výnos, pokud ovšem správně odhadnete cenu rekonstrukce… V kalkulacích při nákupu bytů jsem již dnes schopen odhadnout, kolik mě bude stát rekonstrukce podlah, stěn, oken, kuchyňské linky atd. U větších obchodů, tedy domů a bytových domů, si vždy zvu stavebního experta, který mi dokáže s přesností +- 10 % odhadnout nákladnost rekonstrukce. Pokud stojíte před svým prvním nemovitostním obchodem, doporučuji pozvat si experta i na malou rekonstrukci. Budete mít jistotu, že je vaše kalkulace správná.

6. Příliš velký podíl emocí na rozhodování

Kupujete-li si nemovitost pro vlastní bydlení, je jasné, že se budete soustředit na to, jak se vám nemovitost líbí a zda je její okolí pro vás ideální. Při nákupu investičních nemovitostí musíte upřednostnit kalkulaci. Čísla vám ukážou, jestli je vaše potenciální investiční nemovitost správnou volbou, nebo není. U prvních investic do svých obchodů emoce netahejte, nechte je raději doma. Ve chvíli, kdy již budete mít zkušenosti, budete umět velmi rychle vyhodnotit, jestli je vaše investice správná. Já osobně dnes kombinuji kalkulaci s intuicí a vychází to. Kdybych však měl vyjádřit podíl těchto složek na rozhodování, pak je to pořád 60 % kalkulace a 40 % intuice.

7.  Špatně vybraná strategie

Jestliže jste investor-začátečník, pak pro vás investice do nemovitostí znamená nákup a pronájem, případně prodej. Ale investování do nemovitostí v sobě skrývá množství strategií, které lze i kombinovat. Jen pro ukázku uvádím některé z mých oblíbených:

• Klasik – koupím nemovitost na pronájem s 80% účastí banky a 20% vlastním vkladem;
• „Seller financing“ – pro financování celého nákupu nebo jeho části použiji peníze prodávajícího;
• „Fix and Flips“ – kupuji nemovitost ve stavu před rekonstrukcí, následně ji rekonstruuji a obratem prodávám;
• „BRRRR“ – nemovitost koupím většinou za vlastní nebo za investorské peníze, pak ji zrekonstruuji, pronajmu, zajistím vyplacení úvěru investora bankovním úvěrem a celý proces zopakuji (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat);
• „OPS“ – nákup nemovitostí za cizí peníze, tedy „Other people‘s money“, který mohu kombinovat s výše uvedenými strategiemi. Důležité je, že do obchodu nevkládám vlastní, ale cizí prostředky, a přitom ovládám aktivum, tedy nemovitost.

 

Na své dráze nemovitostního investora budete narážet na různé typy obchodů. Ne vždy se bude hodit první uvedená strategie, to ale neznamená, že máte dát od obchodu ruce pryč. Je totiž možné, že se nemovitost hodí pro jinou strategii. Strategii vybírejte pečlivě, zpracujte si klidně několik scénářů a aplikujte ten, který pro vás bude nejvýhodnější.

8. Chybný výběr firmy provádějící rekonstrukci

Sehnat dnes šikovného řemeslníka nebo dobrou stavební firmu je skoro nadlidský úkol. Je tedy důležité věnovat výběru řemeslníků či správné stavební firmy velkou pozornost. Jakmile narazíte na dobrou „partu“, pak se jí držte a nelitujte ani případné vyšší ceny za její práce. Dobře provedená rekonstrukce vám ušetří spoustu problémů v budoucnosti při pronájmu nebo zvýší hodnotu nemovitosti při prodeji. Důležité je také kontrolovat průběh stavebních prací a případně si najmout technický dozor, který vám na správný postup prací, výběr materiálů a precizní provedení dohlédne. Takový specialista vám po dohodě zkontroluje staveniště na základě technologického postupu jednou až dvakrát týdně nebo podle potřeby a vy budete mít jistotu, že vám stavební firma odvede dobrou práci.

9. Podcenění právního rámce

Na internetu dnes najdete spoustu smluv „zdarma“ ke stažení. Rozhodně je nedoporučuji používat. Do té doby, než začneme pro smluvní dokumenty využívat technologii blockchain, musíme spolupracovat s právníky. Já osobně využívám služeb jedné právní kanceláře, s níž realizuji všechny obchody a která mi připravuje či kontroluje smlouvy. Doporučuji vám, abyste udělali totéž. Stejně jako u jakéhokoliv jiného spolupracovníka pečlivě vybírejte a dejte na doporučení lidí, kteří již s kanceláří spolupracují a ideálně mají zkušenosti, které vy teprve získáváte.

10. Neschopnost poučit se z chyb

To, že budete dělat chyby, je jasné a nevyhnutelné. Pouze ten, kdo nic nedělá, nic nezkazí. Důležité je se z vlastních chyb poučit. Ještě lepší je poučit se z chyb cizích J. Každopádně pokud chybu uděláte, snažte se ji zanalyzovat, zjistit, proč jste chybovali, kdy jste na to přišli a hlavně jak v budoucnosti stejnou chybu neopakovat! Přijměte takové mechanismy, aby k podobné události v budoucnu už nedošlo.

 

Investování do nemovitostí je proces, při kterém se budete neustále učit a poučovat se z chyb. S každým novým obchodem budete zkušenější a transakce budete zvládat snáze. První krok je nejtěžší – držím vám palce.