Investování do nemovitostí je jedním z nejbezpečnějších (pokud postupujete správně) a také z nejzábavnějších. Jaké strategie vám umožní na nemovitostech skutečně vydělat?

Strategií, jak investovat do nemovitostí, existuje velké množství. Začínáte-li nyní uvažovat o tom, že se stanete realitním investorem, měli byste se s nimi seznámit. Jestliže na investování do nemovitostí pohlížíte jako na zdolávání cíle, pak strategie představují cesty, jež k němu vedou, zatímco nástroje, které během cesty použijete, jsou vaše taktiky.

V první řadě si tedy potřebujete stanovit svůj cíl, například získání finanční nezávislosti. Aby vaše investování bylo nejen bezpečné, ale také výnosné, musíte si vždy vybrat správnou strategii nebo kombinaci strategií, která vás k vašemu cíli dovede. Jakými cestami se můžete vydat?

Strategie č. 1: „klasik“ – nákup nemovitosti za účelem jejího pronájmu

Touto strategií většina z vás začne budovat své nemovitostní portfolio. Při průzkumu nabídky realitních inzertních serverů se budete soustředit převážně na nemovitosti, které jsou v dobrém stavu. Nebude tedy zapotřebí velké investice, v podstatě postačí nemovitost pouze vymalovat, udělat na ní nezbytný „make-up“ a můžete ji pronajímat.

+

• Nemovitost je v dobrém stavu a není potřeba další velká investice. Po nákupu dokážete nemovitost rychle pronajmout, takže vám velmi rychle generuje cash flow – vydělává peníze.
• Jestliže nemovitost dobře nakoupíte, peníze z pronájmu vám uhradí jak náklady na hypotéku, tak fond oprav, pojištění a property management.
• Banka vám na nemovitost půjčí zpravidla mezi 60–80 % odhadní ceny a vy do obchodu vložíte 20–40 % vlastních prostředků.

–

• Vaše zhruba první tři nemovitosti bude banka považovat za nemovitosti určené pro vaše bydlení nebo bydlení vaší rodiny, takže budete schopni získat uvedených 80 % LTV (loan to value, tedy velikost půjčky v poměru k odhadní hodnotě nemovitosti). Další nemovitosti vám banka již neuzná jako nemovitosti na bydlení, LTV klesne na 60 % a o něco se vám zvýší úroková sazba.
• Vaše úspory vám pravděpodobně dojdou, čímž se zastaví nebo zpomalí rozšiřování vašeho portfolia.

 

Strategie č. 2: „seller financing“ – nákup nemovitosti financuje prodávající

Tato strategie samozřejmě vyžaduje součinnost prodávajícího. Musíte se pomocí správných dotazů dozvědět, proč prodávající nemovitost nabízí a co bude chtít se získanými penězi udělat. Pokud zjistíte, že nemá jasný plán, jak finance využít, nastává vhodná chvíle na návrh strategie „seller financing“. Znamená to, že si celou částku ve výši kupní ceny nebo její část vypůjčíte od prodávajícího.

Samozřejmostí je, že prodávajícímu nabídnete zajímavé zhodnocení jeho peněz, které se bude pohybovat mezi 5–10 % p. a. Zároveň nabídnete prodávajícímu záruku, a to v podobě věřitele v případě, že si půjčujete celou částku, nebo sepíšete smlouvu o zápůjčce. Její váhu můžete posílit notářským zápisem o přímé vymahatelnosti pohledávek, což znamená, že v případě neplacení domluvených splátek má věřitel přímý přístup k vašemu majetku.

+

• Do obchodu nemusíte vkládat vlastní prostředky, a přesto nemovitost ovládáte. Jestliže kupujete nemovitost za dobrou cenu, bude vám generovat pozitivní cash flow i po zaplacení splátek a případných úroků bance i prodávajícímu. To znamená, že se vám podaří z 0 získat měsíční cash flow. I když to bude jen pár stovek, je to úspěch!

–

 

• Musíte si naplánovat, jak prodávajícímu peníze splatíte. Nejběžnější je provést po určité době refinancování. Zde je nutné odhadnout, jaká bude úroková míra za domluvenou dobu, tedy například za 2–3 roky, kdy budete provádět refinancování bankou.
• Strategie je vhodná pouze pro určitý typ nákupu nemovitostí a je nutná součinnost prodávajícího.

 

Strategie č. 3: „fix and flips“ – opravit a otočit, tedy prodat

Jedná se o krátkodobou strategii, při níž nemovitost nebudete pronajímat, ale kupujete ji za účelem dalšího prodeje. Většinou se bude jednat o nemovitost v horším stavu, kterou se vám podaří rekonstrukcí výrazně vylepšit a díky tomu následně se ziskem prodat. Základem je nakoupit za cenu zhruba o 40–50 % nižší, než jsou aktuální ceny nových nebo zrekonstruovaných nemovitostí. Rekonstrukce bude znamenat investici 10–30 % a váš zisk při prodeji bude činit 10–20 %.

+

• Jedná se o relativně rychlé peníze. V případě jednotlivých bytů jste schopni peníze otočit v horizontu 4–8 měsíců.

–

• Abyste koupili nemovitost za dobrou vstupní cenu, musíte hledat nemovitosti s problémy, případně v dražbách.
• V případě nákupu nemovitosti z dražby je potřeba jednat rychle a nezřídka musíte mít připravené peníze v hotovosti.
• Potřebujete mít zajištěnou stavební firmu a musíte umět správně odhadnout cenu rekonstrukce, abyste dokázali do kalkulace dosadit správná čísla.
• Nezískáte zde daňový benefit jako při dlouhodobém držení nemovitostí.

 

Strategie č. 4: „BRRRR“ – moje nejoblíbenější

Název této strategie tvoří počáteční písmena z její definice v angličtině:

• B (buy) = nákup nemovitosti v horším stavu, tzn. před rekonstrukcí
• R (rehab) = rekonstrukce nemovitosti
• R (rent) = pronájem nemovitosti po rekonstrukci za tržní nájemné
• R (refinance) = refinancování 60–70 % hodnoty nemovitosti po rekonstrukci hypotečním úvěrem od banky
• R (repeat) = zopakování celého cyklu

Nákup nemovitosti budete realizovat kompletně z vlastních peněz, nebo z prostředků dalšího investora. Velmi důležité je odhadnout cenu za současný stav a budoucí cenu nemovitosti, respektive možnost jejího pronájmu po rekonstrukci.

Jakmile nemovitost zrekonstruujete a pronajmete, vyhledáte další nemovitost v podobném stavu a s podobným potenciálem a vydáte se do banky vyjednávat o financování jejího nákupu.

Banka vám na nákup nové nemovitosti půjčí proti zástavě vámi zrekonstruované a pronajaté nemovitosti. V případě dobrého obchodu bude částka refinancování odpovídat 60–70 % nové odhadní hodnoty, tedy  95–120 % vložené investice. Tímto krokem vyvážete původní investici a získáte nemovitost, která vám generuje nejen nájemné, jež platí hypotéku a další náklady, ale také pozitivní cash flow. Máte tedy prostředky na zopakování dalšího nemovitostního obchodu. Tohle je prostě perfektní!

+

• Proces můžete opakovat v podstatě do nekonečna a rychle můžete rozšiřovat své portfolio. Tímto způsobem dokážete uskutečnit třeba pět nemovitostních obchodů ročně. Pokud se tomu budete věnovat na plný úvazek, pak samozřejmě ještě mnohem víc.
• Díky opakování budete mít celý proces „prošlapaný“, a pokud ho budete realizovat i se stejným týmem v bance, půjde vše velmi rychle.

–

• Na začátku potřebujete základní kapitál, a to vlastní, nebo kapitál od dalšího investora.
• Musíte mít agilní stavební firmu, která dokáže provést rychle a kvalitně rekonstrukci nemovitosti.
• Tato strategie vyžaduje precizní kalkulaci tak, aby refinancování nemovitosti vycházelo v nejhorším případě 0 a v lepším případě abyste na každém obchodu díky refinancování ještě něco vydělali .

 

Strategie č. 5: Provizní strategie

Tato strategie je vhodná zejména pro excelentní obchodníky. Zaměřuje se hlavně na vydělávání peněz a jejím výsledkem není vlastnictví nemovitosti.

Cílem je vyhledávat výhodné nabídky na trhu s nemovitostmi a tyto obchody potom prodat investorům, kterým jde o dlouhodobé držení nemovitostí. Za zprostředkování obchodu získáte provizi a jdete k dalšímu obchodu.

+

• Můžete realizovat i několik obchodů za měsíc a nejste omezeni rozsáhlou administrativou, jako je tomu při obchodu s nemovitostmi.
• Tato strategie může také sloužit k získání prvotního kapitálu, který pak budete investovat do dlouhodobého držení nemovitostí.
• Nepotřebujete vstupní kapitál.

 

–

• Potřebujete dobrou schopnost rozpoznat dobrý obchod a dokázat ho přeprodat někomu jinému.
• Nezískáte daňové benefity jako v případě vlastnictví nemovitosti.
• Nevlastníte nemovitost, tedy aktivum se nezhodnocuje v čase.

 

Strategie č. 6: „house hacking“ – způsob, jak využít své vlastní bydlení

Touto strategií snížíte vlastní náklady na bydlení tak, že část svého současného příbytku pronajmete. Může se jednat o dvougenerační dům, bytový dům nebo dům s prostorem, který lze pronajmout pro komerční účely, například k provozování obchodu či lékařské ordinace.

+

• Snížíte nebo plně pokryjete vlastní náklady na bydlení. V nejlepším případě ještě získáte nějaké peníze navíc z vlastního bydlení.
• Naučíte se fungovat jako pronajímatel, vyhledávat nájemníky, dělat si skóring nájemníků, řešit nájemní smlouvy a výpovědi atd. Tyto zkušenosti pak uplatníte při pronajímání svých investičních nemovitostí.

–

• Většinou to znamená snížení vašeho aktuálního komfortu bydlení.

 

Uvedené strategie jsou ty základní, které sám používám. Jejich kombinace je samozřejmě možná; práce s nemovitostním portfoliem je kreativní proces a strategii je vždy nutné přizpůsobit aktuálním podmínkám.