Jak správně vybrat nájemníka

v době před pandemií, v pandemii i po ní.

Pro úspěšné investování do nemovitostí je nutné se naučit hodně věcí, jedná se o komplexní soubor dovedností, který je nutné si osvojit pokud chcete aby vám nemovitosti přinášely radost a samozřejmě dostatek peněz a nestaly se noční můrou.

Jedna z takových  dovedností je výběr nájemníků. Vybrat správného nájemníka pro vás znamená mít několik měsíců/let pravidelný, skoro pasivní příjem bez velkých starostí.

Naopak, pokud vyberete špatného nájemníka, bude to pro vás noční můra a na konci budete počítat ztráty v podobě zničeného bytu a nezaplaceného nájemného, nebo dluhu na energiích a službách.

V článku se dozvíte:

• Jaké jsou typy nájemníků?
• Jaká jsou úskalí pronájmu nemovitostí zahraničním nájemníkům?
• Kde a jak nabídnout nemovitost k pronájmu?
• Skóring nájemníka
• Jak nastavit správnou cenu za pronájem nemovitosti?
• Jak předat nemovitost nájemníkovi?
• Jak s nájemíkem komunikovat?

Stejně jako platí, že ceny nemovitostí se pohybují v cyklech, tzn. ceny rostou a klesají. Podobně je to i se vztahem nájemník vs. pronajímatel. V případě vysoké poptávky po nájemním bydlení „tahá za kratší provaz“ nájemník, znamená to, že nájemníků je dostatek a pokud vy – pronajímatel, máte atraktivní nemovitost, můžete si mezi nájemníky vybírat. Ale protože se jedná o cykly, tak se jednou za čas situace obrátí a o nájemníky je najednou nouze a pronajímatelé najednou tahají za kratší provaz, což svádí k tomu brát jakéhokoliv nájemníka, to ale může být velká chyba, která vás může stát spousty peněz.

Jakým způsobem tedy vybrat toho správného nájemníka, jak si provést správný filtr nájemníků, jak si provést správný skóring nájemníků, jak s nájemníky komunikovat a jak řešit neočekávané situace, například výpadek příjmů nájemníka a následné neplacení nájemného?

V případě vrcholu „nájemného cyklu“ můžeme to také nazývat „blahobytem“ je nájemníků dostatek. Tuto situaci jsme zažívali poslední 2-3 roky (nyní je rok 2020 a jsme v koronavirové pandemii). Nyní přijde ekonomický dopad pandemie a kvalitních nájmeníků ubyde. Pojďme se ale nejdříve podívat jak takový  kvalitní nájemník vypadá.

Typy nájemníků

 

Kvalitní nájemník je ten, který má pravidelný dostatečný příjem.  Pokud má nájemník min. 2x takový čistý příjem než je platba nájemného včetně služeb, je to OK. Ale ideálně je to 3x a více.

Takový člověk utratí 30% svého příjmu za bydlení a ještě mu zůstává dostatek peněz na další útratu.

Jestliže se soustředíte na investice do nájemního bydlení, je nejlepší nemovitost pro dlouhodobý pronájem, byt 2+kk a nebo 2+1. U těchto bytů máte největší variabilitu ubytování. Můžete ubytovat singles, pár, i rodinu s 1 max. 2 dětmi bez velkého omezení komfortu.

Z pohledu bonity nájemníků je nejlepší pracující pár. Tento typ nájemníků má 2 příjmy, které plynou z 2 různých zdrojů a pokud dojde k výpadku jednoho příjmu, pak je zde pořád ještě druhý příjem, kterým mohou pokrývat nájemné.

I když se to nezdá, tak velmi kvalitními a stabilními nájemníky jsou důchodci, respektive pár v důchodu. Mají  garantované 2 příjmy, důchodci mají nízké další útraty a v nemovitosti budou chtít zůstat na delší dobu. Pro tento typ nájemníků se vyplatí  i trochu snížit nájemné výměnou za stabilitu, kterou tento typ nájemníků představuje.

Kvalitní nájemník:

• Má min. 2 násobný příjem než je nájemné, ideální je 3 násobný a vyšší příjem.
• Má stabilní dlouhodobou práci, která odolá výkyvům krize.
  • Jeho práce není lehce nahraditelná. 
• Má dobré reference od předchozího pronajímatele.
• Na nájem se budou skládat 2 příjmy.
• Preferuje dlouhodobý nájem i na několik let.

[obsah-pro-registrovane]

Pronajímat zahraničním nájemníků a nebo nepronajímat?

U zahraničních nájemníků je většinou problém s případným vymáháním nezaplaceného nájemného pokud k němu dojde. Zároveň je komplikovanější si ověřit bezdlužnost a beztrestnost nájemníka. Zde se doporučuji řídit způsobem práce, kterou se konkrétní nájemník živí. Pokud se jedná o tzv. expata, tedy zahraničního pracovníka, který je svou mateřskou firmou vyslán pracovat do zahraničí, je velmi pravděpodobné, že za pronájem bytu mu zaplatí jeho firma a nebo uzavřete kontrakt přímo s firmou. Tento způsob je relativně bezpečný. Pokud se ale jedná o zahraničního nájemníka, který nemá standardní pracovní smlouvu a nebo férové podnikání, pak bych takového nájemníka do nemovitosti nebral.

Dobré je mít pro tyto případy smlouvu připravenou v angličtině případně v jiném jazyce, ale s uvedením, že platnost smlouvy se řídí českým originálem a českým právem a případné spory řeší české soudy.

U zahraničních nájemníku doporučuji žádat buď vyšší kauci a nebo standardní kauci (2 měsíční nájemné), ale placení nájemného vždy měsíc dopředu. Tímto budete mít v „depositu“ vždy 3 měsíční nájemné  a dokážete lépe reagovat na případné neplacení nájemného pokud by k němu došlo.

Jestliže nedostane zaplacené nájemné v domluveném termínu, a to platí jak u zahraničních tak českých nájemníků, musíte ihned kontaktovat nájemníka a požadovat co nejrychlejší úhradu nájemného. Nájemník nesmí získat pocit, že jsou důležitější věci k placení a platba nájemného může počkat. Je nutné abyste vytvořili tlak, nájemné se musí platit v termínu a je na prvních místech v prioritách plateb!

• Vyberte si vyšší kauci.
• Případně si nechte platit za nájemné měsíc dopředu.
• V případě opoždění platby byť o jediný den, okamžitě platbu urgujte a případnou situaci řešte.

 

Jak a kde nabídnout vaši nemovitost k pronájmu

Abyste vaši nemovitost pronajali musíte to dát potenciálním nájemníkům vědět. Následně vám popíšu několik možností jak svou nemovitost nabídnout a jaké jsou výhody a nevýhody jednotlivých způsobů.

FF

• Friends and Family tedy zjednodušeně, vaše nejbližší okolí, vaše rodina a vaši přátelé. Doporučuji informovat dlouhodobě své okolí o tom, že jste realitní investor a máte nemovitosti k pronájmu. Po určité době dojde k tomu, že vaše okolí se na vás samo bude obracet s možností pronájmu pro sebe a nebo pro jejich okolí. Tímto „social selling“ ušetříte peníze z inzerci a také si dokážete lépe prověřit potenciálního nájemníka.

Realitní kancelář

• Jestliže se rozhodnete pronajmout nemovitost přes realitní kancelář, bude to pro vás znamenat „pouze“ podepsání smlouvy a o vše ostatní by se měla postarat realitní kancelář. Vybírejte ale pečlivě a nejlépe pokud spolupracujete s jednou a nebo více prověřenými realitními kancelářemi.
  • Nedávejte RK exkluzivitu. To by znamenalo, že nemovitost nemůže pronajmout nikdo jiný a i když si najdete nájemníka například sami, musíte zaplatit provizi!
  • RK většinou požadují abyste se účastnili i prohlídek s potenciálními nájemníky – pro vás to znamená, že neuspoříte čas, který je nutný pro realizování prohlídek. Domluvte se aby prohlídky realizovala RK bez vaší přítomnosti. Ale proveďte zkušební a nebo první prohlídku s realitním makléřem, abyste si dokázali sladit argumentaci a výhody vaší nemovitosti.
  • Pronájem bytu je pro potenciálního nájemníka dražší – většinou si RK bere provizi ve výši 1 nájemného a to od nájemníka. Nemusí vás to tedy na první pohled trápit, ale vaše nabídka se rázem stává dražší o 1x nájemné tedy o cca 7-8% v ročním pohledu. Uvažujte o tom při stanovení ceny nájemného.
  • Domluvte se jakým způsobem má RK nemovitost prezentovat. Co naopak chcete potlačit a co vypíchnout, jaké nájemníky hledáte a jsou vhodní pro vaši nemovitost.
  • Požadujte od RK seznam aktivit, které RK pro pronájem vaší nemovitosti dělá (kde nemovitost inzeruje, jak ji nabízí (foto, popis, skladba ceny, atd.)
  • Požadujte seznam potenciálních nájemníků a jejich prověření
    • Jakou dělají práci.
    • Jaký mají typ pracovní smlouvy, nejsou ve výpovědi a nebo ve zkušební době.
    • Jaká je výše jejich příjmu.
    • Má nájemník čistý trestní rejstřík?
    • Má nájemník nějakou exekuci?

Pronájem vlastními silami

• Zde záleží v jakém regionu nemovitost nabízíte a v jaké cenové relaci se pohybuje vaše nájemné
• V zásadě pro inzerci doporučuji využívat 2 hlavní celorepublikové realitní servery
  • www.bezrealitky.cz
    • Ideální většinou pro nižší nájemné.
    • Menší byty pro ubytování mladších lidí.
    • Levnější cena za inzerci v porovnání s časem vystavení nemovitosti v inzerci.
    • Platíte vždy domluvený čas inzerce na jeden inzerát dopředu.
    • Jednodušší zadání inzerátu a přehlednější administrace.
    • Jednodušší práce s fotkami.
    • Nižší zásah potenciálních nájemníků.
      • Návštěvnost serveru je cca 1,5 mil/měsíčně v porovnání s Sreality 7,5 mil/ měsíčně
    • www.sreality.cz
      • Největší realitní server v ČR.
      • Největší celorepublikový zásah cca 7,5 mil návštěv/měsíc.
      • Větší zásah a větší odezva potenciálních nájemníků.
      • Dražší inzerce v porovnání s časem vystavení nemovitosti.
      • Těžkopádná administrace.
      • Špatná práce s fotkami a horší způsob nahrávání fotek než na serveru bezrealitky.cz.
      • Platba probíhá přes seznam peněženku, kterou si musíte nabít a ze které se vám odečítají platby za jednotlivé dny zveřejnění inzerátu. Často dochází k vyčerpání peněz v peněžence a k automatickému stažení vašeho inzerátu z inzerce (e-mailové notifikace často spadají do spamu a nebo je prostě přehlédnete ve svém mailboxu).
    • Ostatní realitní servery
      • Za zmínku z hlediska návštěvnosti by ještě stálo idnes reality, ale z mé zkušenosti si vystačíte s těmito 2 servery.

Facebook a případně jiné sociální sítě

Možnost inzerovat pronájem bytu na sociálních se v dnešní době nabízí, ale i to má svá úskalí.

• Výhodou Facebooku je možnost přesného zacílení vaší reklamy na vybranou skupinu lidí a to podle místa, věku, zájmů atd.
• Dokážete si  přesně vyspecifikovat skupinu potenciálních nájemníků a jim ukazovat reklamu na pronájem.
• V reklamě doporučuji umístit tlačítko pro okamžitou reakci, které povede na jednoduchý formulář pro sběr kontaktních údajů potenciálních nájemníků.
• Za relativně málo peněz můžete získat jednotky až vyšší jednotky kontaktů denně.
  • Trochu, ale podezřívám Facebook, že se jedná o falešné kontakty….
  • Z průměrných 5 kontaktů denně se mi vždy podařilo dovolat na 1 a jeho zájem byl pouze informativní. Ostatní telefonní čísla nikdo nezvedal a nebo byla nedostupná
• Facebook tedy beru spíš jako doplněk, protože se primárně  jedná o aktivní oslovování lidí, kteří nehledají aktivně pronájem na rozdíl od realitních serverů, kde lidé již hledají konkrétní pronájem.

Zaměstnavatelské agentury

• V některých městech a regionech fungují zaměstnavatelské agentury pro velké průmyslové podniky.
• Doporučuji se s nimi zkontaktovat a zalistovat svou nemovitost v jejich databázi. Tyto agentury často mají nabídku nemovitostí pro pracovníky průmyslových podniků a je možné i přes ně svou nemovitost pronajmout.
• Důležité je pravidelně aktualizovat status vaší nemovitosti.

 

• V případě pronájmu, já osobně doporučuji, realizovat vlastními silami.
• Je dobré kombinovat několik zdrojů ze kterých můžete získat potenciálního nájemníka.
• Za inzerci zaplatíte i několik tisíc korun, ale věřím že kvalitní nemovitost do 1 měsíce pronajmete.
• Je lákavé nechat práci udělat realitní kancelář, ale vzdáváte se tím celého procesu výběru nájemníka. RK vám nemusí předložit nájemníky, které byste vybrali sami, zároveň nemáte jistotu, že vaše nemovitost je správně prezentovaná. Celý proces může být delší, jelikož realitní kancelář se nebude soustředit pouze na vaši nemovitost.

 

Jak vaši nemovitost připravit k pronájmu

• Jestliže chce získat co nejvíce potenciálních nájemníků je nutné vaši nemovitost správně pro pronájem prezentovat.

Fotky a videa

• Důležité je nemovitost správně nafotit. Není nutné hned povolat profesionálního fotografa ( i když zde budete mít jistotu skvělých fotografií, které pak můžete používat i v budoucnosti, ale cena bude vyšší) ale stačí respektovat některá pravidla a nemovitost nafotit sami.
• Nemovitost musí být uklizena!
  • Nefoťte nemovitost s různými „šampóny v koupelně“, kořením na kuchyňské lince a podobně.
• Vytvořte pocit útulnosti.
  • Naopak, aby si nájemník představil útulnost vaší nemovitosti, použijte pro fotky například květiny, čisté a srovnané ručníky, ustlanou postel, prostřený stůl, atd.
• Nemovitost musí být čistá a ideálně vymalovaná.
  • Čisté stěny, podlahy, dveře budou na fotkách vypadat skvěle.
  • Doporučuji nevymýšlet designové kejkle a stěny malovat na bílo.
• Nefoťte nemovitost v šeru, ve tmě, správné nasvícení je důležité, ideální je denní světlo.
• Nafoťte všechny místnosti z několika úhlů, zároveň doporučuji nafotit i exteriér nemovitosti a pohled z oken nemovitosti pro lepší představu.
• Můžete nahrát i video prezentaci nemovitosti, jednoduše na kvalitní foto aparát nebo kvalitním mobilem. Průchodem jednotlivými pokoji v nemovitosti vytvoříte reálnější představu.
• Je také možné provést „virtuální online prohlídku“ Přes Facetime a nebo Whatsap můžete na živo prezentovat vaši nemovitost potenciálnímu nájemníkovi.

Živá prezentace

• Nemovitost prezentujte potenciálním nájemníkům:
  • Čistou
  • Uklizenou
  • Vymalovanou
  • Se vším vybavením, které je určené k pronájmu
  • Vypíchněte výhody vaší nemovitosti
  • Pokud jsou nějaké nevýhody, neukrývejte je, ale snažte se je vysvětlit, případně obrátit v pozitivum.

 

Skóring nájemníka

Důležitá část celého procesu. Nájemníkovi půjčujete majetek v hodnotě několika milionů korun, máte tedy nárok si řádně prověřit kdo bude váš majetek používat.

• Nájemníka byste si měli vždy prověřit aby v průběhu pronájmu nedošlo k problémům s neplacením nájemného nebo s poškozením nemovitosti.
  • Špatná reference a předchozí zkušenost by vás měla odradit.
• Vyžadujte od nájemníka popis jeho pracovní činnosti. Jestliže je zaměstnaný, pak i náhled do pracovní smlouvy. Ptejte se jestli není ve výpovědní lhůtě, případně ve zkušební době. Zkušební doba samozřejmě vadí méně, než výpovědní lhůta.
  • Ze své výplaty bude nájemník platit nájemné, měli byste tedy znát jak stabilní jeho příjem je.
• Sledujte kontext. Pokud nájemník pracuje u velkého zaměstnavatele a zde má dlouholetou stabilní práci, jsou to body +. Pokud naopak pracuje v neperspektivním oboru u malé firmy je pravděpodobné, že může o svou práci během vašeho nájemního vztahu přijít.
  • Není to vždy „show stoper“, ale doplňuje to celkovou skládačku.
• Jak jsem již psal výše, ideální nájemníci jsou pár, který má 2 příjmy, ale také jsou dobří nájemníci důchodci, kde vám odpadne zjišťování jejich příjmu a ekonomické situace. Jsou tam dva důchody a tím to končí.
  • Důchodci budou ve vaší nemovitosti chtít bydlet dlouho. Budou to stabilní nájemníci. Doporučuji si, ale stanovit ve smlouvě pravidelnou valorizaci nájemného, není to nic nemorálního pokud na tom budou obě strany dohodnuty dopředu.
• Chtějte vidět náhled rejstříku trestů a také náhled do insolvenčního rejstříku. Pokud vám tento náhled do těchto dokumentů nechce nájemník poskytnout, opusťte od nájemní smlouvy.
  • V české republice je nyní skoro 1 mil. lidí v exekučním řízení. Pokud má nájemník exekuci, snižuje se automaticky jeho příjem. Nemusí tak po určité době mít na placení nájemného.
• Komunikace potenciálního nájemníka vám také mnohé napoví a buď přidá plusové a nebo mínusové body
  • Píše nájemník bez gramatických chyb? +
  • Odpovídá dostatečně rychle? (do 24 hodin) +
  • Splní to co jste si domluvili? (poslat požadované informace, poslat požadované dokumenty) +
  • Přijde na prohlídku nemovitosti včas +
• Pokud nájemník vše slíbí, a nic není problém, ale pak se objeví drobná chybička a nebo opoždění, většinou to problém je a od takových nájemníků raději dál.
• Požadujte kauci min. 2 měsíční nájmy a to při podpisu smlouvy a nebo při předání bytu. Jakmile začne nájemník o kauci vyjednávat, raději vyjednávání ukončete. Většinou bude pak mít problém i s placením nájmu.
• Požadujte zaplacení 1 nájmu v momentě podpisu smlouvy.
• Nájemník sice musí zaplatit jednorázově 3 x nájemné, ale vám to ukáže jeho solventnost. Zároveň, pokud pronajímáte nemovitost bez realitní kanceláře, ušetříte nájemníkovi 1x nájemné což je obvyklá provize, kterou zaplatí ale nijak nevyužije a nebo ji nedostane zpět. V případě kauce ji dostane zpět a 1 nájemné ihned promění v měsíc bydlení.
• Chtějte po potenciálním nájemníkovi kontakt na předchozího pronajímatele a ověřte si referenci.
• Chtějte po potenciálním nájemníkovi kontakt na  zaměstnavatele a ověřte si referenci.
• Pro zápis informací o nájemníkovi můžete využít tento dokument ZDE

Jak nastavit správnou cenu pronájmu?

Cenu nájemného neurčujete vy…., ale trh. Je tedy nutné si vždy před pronájmem ověřit jaké jsou aktuální ceny nájmu podobných nemovitostí ve vaší lokalitě.

Podle atraktivity vaší nemovitosti stanovte cenu nájemného tak, aby nebyla příliš nízká, ale také aby nepřevyšovala ostatní podobné nemovitosti.

Můžete vytvořit atraktivnější nabídku, pokud budete akcentovat, že nájemník neplatí provizi realitní kanceláři za zprostředkování, jelikož jste přímý majitel nemovitosti. Můžete také například dát o něco nižší cenu na první měsíce a pak cenu zvýšit. Nebo naopak můžete cenu snižovat při platbě nájemného měsíc dopředu. Nebojte se být kreativní při tvorbě ceny, ale vždy respektujte trh.

Do smlouvy si vždy dejte klauzuli, která vám umožní zvyšovat nájemné a o to min. o inflaci v daném roce.

Při ukončení smlouvy a podpisu prodloužení smlouvy se stejným nájemníkem, vždy zkontrolujte jaká je aktuální cenová hladina a podle toho se snažte upravit cenu nájmu.

Kontrolujte  pravidelně jakým směrem se nájemné ve vaší lokalitě pohybuje a pravidelně (vždy mezi novými nájemními smlouvami) nájemné upravujte.

• Nájemné určuje trh.
• Pravidelně kontrolujte ceny nájemného ve vaší lokalitě.
• Upravujte ceny nájmů vždy při změně nájemní smlouvy a to podle cen na trhu.
• Do smlouvy si dejte možnost pravidelného zvýšení nájemného min. o inflaci.

Předání nemovitosti

Pokud jste vše udělali správně, podepsali jste s novým nájemníkem smlouvu, dochází k předání nemovitosti.

Před předáním nemovitosti si vždy připravte předávací protokol. Předávací protokol je 1-2 stránkový dokument, který popisuje stav a vybavení nemovitosti a uvádí obě smluvní strany, tedy vás a nového nájemníka. Zároveň do předávacího protokolu zapíšete aktuální stavy energií (elektřina, voda, plyn) a toto je výchozí stav od kterého platí za energie nájemník.

Stejný předávací protokol sepíšete i v opačném případě, tedy v momentě kdy budete ukončovat nájemní vztah a nemovitost si budete zpět přebírat.

Ve smlouvě mějte popis stavu ve kterém vám nájemník předá nemovitost zpět. Nemovitost by měla být čistá, neměla by nést větší známky opotřebení než je běžný provoz a požadujte aby nemovitost byla bíle vymalovaná, tím snížíte svůj náklad na přípravu nemovitosti pro dalšího nájemníka.

Jestliže provádíte s nájemníkem pravidelné vyúčtování a nájemník nemá přepsané energie na sebe, domluvte si ve smlouvě, že nájemník vám bude každé 3 měsíce posílat fotografie měřáků energií, které si budete zapisovat do svých přehledů. Díky pravidelné kontrole spotřeby, předejdete nepříjemným překvapením při pravidelném vyúčtování.

• Vždy sepište s nájemníkem předávací protokol
• Pokud provádíte vyúčtování energií nechte si pravidelně posílat stavy měřáků

Komunikace

Komunikace s nájemníkem v průběhu nájemního vztahu je důležitá. Pravidelně (cca 1 x za 3-4 měsíce) obvolejte vaše nájemníky, zeptejte se jestli je vše  v pořádku, zkontrolujte jestli vám poslali fotografie měřáků energií.

V případě, že se zpozdí nájemník s platbou nájemného, okamžitě mu volejte a ptejte se co se stalo a proč nezaplatil. Nájemník si musí uvědomit, že platba nájemného je na předních místech jeho priorit. Nikdy nenechávejte neplacení nájemného tzv. vyhnít. Nájemník si na to zvykne a bude před placením nájemného upřednostňovat jiné platby. Zároveň tím předejdete problému v případě, že nájemníkovi například vypadne příjem a problém můžete hned řešit.

Mějte ve smlouvě odstavec o možnosti vstupovat do vaší nemovitosti a kontrolovat faktický stav nemovitosti. Vzhledem ke korektním vztahů doporučuji vždy domluvit termín vaší návštěvy s nájemníkem. Ideální interval návštěvy je 4-6 měsíců.

Snažte se využít elektronickou komunikaci, e-mail, whatsap, elektronické posílání stavu měřáků atd.

Komunikujte samozřejmě vždy slušně, váš nájemník je váš zákazník.

• S nájemníkem komunikujte pravidelně.
• Problémy řešte aktivně a nenechávejte je na nájemníkovi.
• Pravidelně navštěvujte svou nemovitost.

Přeji vám co nejvíce kvalitních a spokojených nájemníků, kteří vám budou přinášet pravidelný příjem. Doufám, že vám tento materiál ke správnému výběru pomůže.

[/obsah-pro-registrovane]