Komunita Finančních samurajů se rozšiřuje a jsem rád, že vám mohu představit jednoho z prvních Finančních samurajů a absolventa tréninkového programu Finančního samuraje. V rámci zachování anonymity mu říkejme třeba „Tomáš“.  S „Tomášem“ jsem se potkal když se zapsal do tréninku finančního samuraje a povídali jsme o investování, o tom jaké to je pracovat v nadnárodní korporaci na vysoké manažerské pozici, a jak těžké bylo z korporace odejít.  

„Tomáš“ je realitní investor, který žije a investuje v Praze do nájemních bytů.

 Tomáši dobrý den, do jakého druhu nájemního bydlení investujete?

Dobrý den, z hlediska investic do nemovitostí se orientuji především na byty typu 1+kk v novostavbách v okrajových částech Prahy. Z mého pohledu tyto nemovitosti nabízí zajímavý poměr kupní ceny vs. nájemné a jelikož se jedná o novostavby, poplatky za energie jsou nižší než u starších nemovitostí.

Kdy jste začal do realit investovat a co Vás k tomu vedlo?

Abych byl upřímný, k investování do nemovitostí mě přivedla náhoda – na podzim 2012 jsem si koupil knihu Bohatý táta, chudý táta od Roberta Kiyosakiho. V knize mě zaujala část o investicích do nemovitostí, a to mě motivovalo k dalšímu studiu knih o investování do realit. Koupil jsem si další knížky do Roberta Kiyosakiho a jeho spolupracovníků, přečetl jsem dostupnou domácí literaturu o realitách a výsledkem byl nákup prvního nájemního bytu v létě 2013.

Jakým způsobem do realit investujete, jaké využíváte investiční strategie?

Při investicích do nemovitostí využívám finanční páku formou hypotečního úvěru, snažím se maximalizovat výšku úvěru a minimalizovat vlastní zdroje. Jestliže mám zrovna k dispozici vyšší vlastní hotovost, preferuji nákup více bytů, před vyšším vlastním vkladem do jedné nemovitosti.

Cílem lidí z komunity FS je získat finanční nezávislost díky pravidelnému „pasivnímu“ příjmu. Kolik % výdajů Vás a vaší rodiny vám dnes pokrývá příjem z nemovitostí?

 Příjem z nájmů nemovitostí mi již pokryje celkové životní náklady a náklady mojí rodiny.

Nájemné není jediné zhodnocení, které nemovitosti nabízí. Máte představu o zhodnocení vašeho portfolia od momentu kdy jste začal investovat?

Vedu si celkem podrobnou evidenci o realitním portfoliu, celková hodnota bytů vzrostla od nákupu o 93% (poměř aktuální ceny bytů vs kupní cena). Pokud bych měl vyjádřit zhodnocení vlastních vložených peněz, tak díky využití hypotečního úvěru se moje vlastní investované prostředky zhodnotily o více jak 200% (tzn. poměr aktualní hodnoty bytů minus aktuální zůstatky hypotečních úvěrů vs vlastní vynaložené zdroje na nákup). Další složkou zhodnocení je výnos z nájemného, který je aktuálně 13% p.a. (roční nájemné vs vlastní zdroje vynaložené na nákup nemovitosti)

O nemovitosti je nutné se starat, což je většinou blok pro investory, kteří hledají čistě pasivní příjem. Jak řešíte property management vašich nemovitostí?

Property management řeším svépomocí, časově mi to zabere cca 4 hodiny týdně. Tento rok uvažujeme s rodinou o větší míře cestování , z toho důvodů přemýšlím nad přenecháním property managementu specializované firmě, která zastřeší kompletní servis pronájmu, za poplatek.

Pokud hovoříme o různých bariérách investování do nemovitostí, největší jsou jistě nájemníci. Máte problém s nájemníky ve vašich nemovitostech?

 Od začátku pronajímání jsem neměl žádný problém – myslím že je to díky detailní selekci a výběru vhodných nájemníků. Na každý uvolněný byt se hlásí průměrně 30-40 zájemců, prostor pro výběr bezproblémového nájemníka je tedy poměrně velký.

Můžete tedy uvést jak řešíte prověření potenciálních nájemníků, tak abyste riziko špatných nájemníků eliminoval?

Zaměřuji se na střední, respektive solventnější segment nájemníků u kterých kontroluji jejich případné dluhy, exekuce. Také se snažím zjistit i rodinné poměry, jeho zaměstnavatele, délku zaměstnaneckého poměru atd.

Pro správnou investici do nemovitostí je důležitý jejich výběr. Kde vyhledáváte nemovitosti do kterých chcete investovat?

Jak jsem již říkal, zaměřuji se na malé byty v novostavbách na okraji Prahy. Kupuji byty zejména přímo od developerů. V současné době spolupracuji se 2 developery u kterých mám domluvené slevy, jelikož jsem již několik nákupů učinil. Základním pravidlem je pro mě dosáhnout výnos z nemovitosti min. 5% p.a. (čisté nájemné vs. celková hodnota bytu), následně se tento výnos snažím zvýšit použitím hypotečního úvěru.

Důležité je následně nemovitost správně pronajmout. Kde  inzerujete nemovitosti k pronájmu a z jakých důvodů využíváte tyto kanály?

Mám dobré zkušenosti s inzerováním na serveru www.bezrealitky.cz, tuto stránku využívám, protože nevidím důvod, proč by měl nájemník zaplatit poplatek realitní kanceláři za vyhledání nájemního bydlení. Na rozdíl od prodeje bytu, u pronájmu bytu přidanou hodnotu realitní kanceláře nevidím.

Pronajímáte vybavené nemovitosti a nebo nevybavené? Pokud vybavené jakým způsobem se věnujete vybavení nemovitosti?

Pronajímám vybavené byty, z mé zkušenosti je o vybavené byty větší zájem. Zároveň dávám nájemní smlouvy min. na 1 rok jako prevenci před nájemníky, kteří plánují zůstat v bytě pouze několik měsíců. Byty vybavuji levnějším nábytkem, celková investice do vybavení bytu 1+kk i s prací nepřesahuje částku 60 000,- Kč.

V roce 2018 ČNB měnila postupně pravidla čerpání hypotečních úvěrů. Vy pro financování využíváte zejména tento způsob financování. Narazil jste v bance na omezení poskytnutí hypotečního úvěru po změně pravidel od ČNB?

Ano, vzhledem k mému rozhodnutí odejít ze stálého zaměstnání, omezení ČNB se mě výrazně dotknou. Pokud budu nyní plánovat nákup nové nemovitosti v ČR, tak již na hypotéku dosáhnu obtížně. Ledaže bych se znovu nechal zaměstnat, což ale zatím neplánuji :-).

Pro realitního investora je důležité osvojit si dovednost práce s cizími penězi a využívat aktuální možnosti trhu. V jakém momentu řešíte refinancování hypotéky a na jak dlouho si běžně fixujete úrokovou sazbu?

Refinancování hypoték řeším v nejbližsím možném termínu, většina bank umožňuje refinancování už 18 měsíců před skončením fixace. Díky tomu jsem například začátkem minulého roku u některých bytů zafixoval úrokovou sazbu 1,99% i přesto, že u těchto bytů končí fixace až tento rok  – vzhledem k předpokládanému vývoji, pokud bych sazbu nerefixoval dopředu byl by můj úrok kolem 3%. Z pohledu délky fixace, většinou využívám 5 letou fixaci, tak abych byl schopen kalkulovat náklady na byt v delším horizontu.

Proč, jste si vůbec vybral k investování nemovitosti a investujete také do jiných aktiv?

Investování do nemovitostí mi připadá jako jedna z nejideálnějších forem investice vzhledem k poměru rizika a výnosu a také je možné relativně jednoduše použít k financování cizí peníze (hypotéku) a tím navýšit výnos z vlastních prostředků. Na investování do nemovitostí vidím i další pozitiva, jako například daňovou optimalizaci – pronajímatel platí z pronájmu minimální daň (díky využití odpisů nemovitostí a odečtu zaplacených úroků z hypotečních úvěrů ze základu daně), v neposlední řadě má majitel bytu v rukách fyzickou „cihlu“.

Z mých dalších investic se věnuji především investici do vlastní firmy, kterou jsme založili se společníkem a menší prostředky mám v cenných papírech.

Vím o Vás, že jste se rozhodl opustit teplé místo v korporaci a „odejít do důchodu“, respektive se víc věnovat rodině. I když ještě zdaleka nedosahujete důchodového věku.  Jaký máte plán na „důchod“?

Uvědomil jsem si, že práce už mě nenaplňuje a jediný důvod proč každé ráno vstanu a jdu znovu do kanceláře, byla v posledním období pouze pravidelná mzda. Na druhé straně jsem měl pocit, že můj týden má pouze 2 dny – víkend, jelikož pondělí až pátek  jsem měl vyplněný prací.  Často jsem byl pracovně mimo ČR – minulý rok se nám narodil syn, vnímal jsem negativně, že s ním trávím málo času a to byl jeden z hlavních impulzů ukončit pracovní poměr. Také jsem si spočítal, že náš pasivní příjem nám již pokryje měsíční výdaje bez výrazného snížení životního standardu, to finálně rozhodlo ukončit zaměstnání a nehledat si novou práci.

Jak jste se na odchod do důchodu připravoval a co bylo na tomto rozhodnutí nejtěžší?

Proces odchodu do “důchodu” byl relativně pomalý, impluzem bylo, že jsem si uvědomil, že mě práce v korporátu nenaplňuje. Zrevidoval jsem si rodinné příjmy a výdaje a zhodnotil kolik času věnuji práci a kolik rodině a cestování a uvědomil jsem si, že pasivní příjmy nám pokryjí výdaje, nicméně nejtěžší pro mě byl poslení krok – finální rozhodnutí a podání výpovědi. Před finálním rozhodnutím jsem výpověď posouval několik měsíců, stále jsem hledal důvody proč výpověď posunout o další měsíc, až po několika měsích odkladů jsem výpověď odevzdal a pak už šlo všechno velmi rychle.

Pracoval jste na  vysoké manažerské pozici ve velké mezinárodní firmě, s vysokým platem a spoustou benefitů.  Co vás vedlo k rozhodnutí odejít z korporace?

Korporace Vám poskytne spoustu možností, zajímavé finanční ohodnocení, můžete vidět různé země a za to jsem vděčný. Nicméně po určitém čase jsem si uvědomil, že „prodávám“ svůj čas na úkor sebe a své rodiny, práce se stala rutinou, začala mi vadit byrokracie a množství zbytečných jednání.

Měníte úplně svůj životní styl. Co si myslíte, že vám bude po odchodu  z korporace chybět?

Nejvíc mi pravděpodobně bude chybět každodenní interakce s lidmi, řešení pracovních problémů, nicméně zatím si „důchod“ plně užívám a nemám pocit že mi něco chybí.

Investování do nemovitostí je neustálý proces sebevzdělávání, kde berete inspiraci?

Většinu informací vyhledávám na internetu, prostudoval jsem dostupnou domácí literaturu, pravidelně si objednávám literaturu o investování ze zahraničí. Hledáním jsem také narazil na web Finanční samuraj kde jsem absolvoval tréninkový program.

Vy jste už pokročilý investor, co byste doporučil investorům, kteří začínají a je před nimi jejich první obchod?

Určitě doporučuji investovat do sebe – v první řadě se vzdělávat, účastnit se dostupných kurzů, studovat dostupnou literaturu o investování. Následně si připravit podrobnou kalkulaci výnosnosti, určit předpokládaný výnos a nebát se zrealizovat svou první investici pokud se objeví nemovitost, která vyhovuje zadaným parametrům. Z mého pohledu je také důležité se odosobnit – v bytě bude bydlet nájemník ne vy. Vybírejte tedy byty podle čísel a ne podle toho jak se vám líbí.

Děkuji za příjemný rozhovor a držím palce v nové životní etapě!